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哪些城市值得投资美国土地?

美国土地是永久产权,很多投资者都买下美国的土地用于家族的传承,或对冲人民币资产,实现美元资产及人民币资产的平衡。而投资美国土地的关键几个因素:

  • 人口:在人口基数大,长期人口增长的大都市区
  • 经济:多元化的经济结构,强劲的经济力
  • 居住:周边的生活环境、生活成本

人口:

美国的大城市是以大都市区为核心。大都市区(Metropolitan)会由核心城市商业区加上周边的居住区组成。站在土地投资的角度上,我个人非常看重人口总数及人口增长率两个维度。人口总数展示了这个城市的经济体量、基础,以及持久性。美国统计局定义的383个大都市里面,超过1000万人口的大都市为2个,纽约及洛杉矶。500万到1000万人口的大都市有7个,而100万人口以上的大都市44个。虽然美国的城镇化率已经达到70%+,已经趋于稳定,但每个大都市区都有其独特的魅力,对居民的吸引力各有不同,形成了差异化。

人口增长率披露了这个大都市的活力。一般来说,人口的增长代表了这个地区的经济增长、就业机会的增长、收入水平的上升。同时,人口的增长也会拉动当地房地产以及土地的增值。按2010年到2017年的人口增长率人口数前20的大都市我分了一下。

比较明显的是德州等新兴州府在崛起,而传统地区如加州、纽约的增长在放缓。

经济:

经济的可持续发展保证可房产和土地价格的稳定性和持久性。可持续发展的大都市拥有稳固的多元经济,由多个产业组成,经济周期对这个地区经济影响有限。拥有多元化经济体的大都市包括达拉斯、休斯顿、丹佛,芝加哥,亚特兰大,明尼阿波利斯、纽约等城市。投资在这些城市,如果某一个产业经历动荡还有其他产业的支撑。相对单一产业的大都市有包括底特律(汽车)、圣何塞(技术)和华盛顿特区(联邦政府)等。在这些大都市,如果他们的主要产业经历动荡,整个市场都都会感受到压力。

最近比较明显的例子是底特律。当汽车行业遭受巨大打击时就会有大量工人失业,人们逃离该城市,房地产价值暴跌。当然,单一产业大都市在价格暴跌的时候对某些投资者来说也是非常难得的投资机会。有些投资者在底特律经济不景气的时候低价买入房产和土地,并在几年经济改善后以巨额卖出。只是这样的投机模式并不适合大部分人。需要很好的眼光、很好的耐性、很强的心理素质。所以如果你正在寻找一个可持续投资的地方,考虑在多元产品的市场中更合适。

居住吸引力:

美好的居住环境是大部分家庭的追求。好的土地除了靠近大都市外,也有各自居住环境的吸引力。有的投资者会喜欢户外、自然环境,逃离城市去空旷的郊野放空、度假。例如人们会去度假的地方。每个地区州都有各自独特的土地投资机会。

  • 温暖的南部各州:德州、科罗拉多州、佛罗里达州、加州等
  • 美丽的水域附近:西海岸,东海岸,大湖区,群岛和半岛
  • 有山脉和地理美景的地区:落基山脉,大烟山,大峡谷,加利福尼亚海岸等
  • 大国家公园附近的地区:加利福尼亚,华盛顿,德克萨斯,蒙大拿州,怀俄明州
  • 户外活动的地方:狩猎,钓鱼,远足,滑雪,雪地摩托,露营,骑马,主题公园等

另外一个需要考虑的维度是生活成本。如果美国的平均水平为100,纽约为2.17倍,加州大约为1.3-1.6倍。而最近人口及经济增长很快的德州低于平均水平一点。丹佛市大致和平均水平一致。从人口迁移来看,很多加州的居民因为生活成本、税收而搬到德州居住。

结论:

综上所述,值得土地投资的大都市结合了人口基数、人口增长,多元化产业结构,优秀的生活环境及合理的生活成本。我的个人倾向于二线大都市更有增长潜力:达拉斯、西雅图、休斯顿、迈亚密、凤凰城、丹佛。

元素土地原创:哪些城市值得投资美国土地