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在美国大城市做别墅翻修后抬价出售的回报率高吗?

在美国几个大城市买入二手的旧别墅,然后翻新,再卖出获利从财务回报上来看是一个挺不错的买卖。

有一些做得好的旧屋翻修玩家,他们可以做到每一个旧屋翻修项目平均赚取大约销售价格30%的利润。平均一个项目会花3到4个月的时间。一年下来,资金可以转3到4趟,可以做到90%-120%资金回报率。另外,有一些资金规模大一点的玩家,他们甚至会同时进行好几个旧屋翻修项目,因为是同时进行的项目,对资金是有要求的,但资金的回报率是一样的,只是规模上更大些而已。

但是要做成这种快周转,高毛利的回报是非常不容易的,甚至可以说是艰难的。 这里边有好几个环节,每一个环节都要做非常多的精细化运营。比如第一个环节如何低价的获取旧的别墅?由于别墅翻修、房屋出租,在各个大城市有很多人都在做,是个全面充分竞争的细分领域。每个人都会在市场上搜索低价的旧别墅买入,这在美国已经是一个非常成熟的领域。新的玩家如果只是通过普通的地产中介基本上是很难找到有价值的、值得投资、值得翻修的房产项目。做得好的一些玩家都是有自己的个人渠道在这些低价旧别墅进入到公开房产市场前,他们就已经获取房产信息,可以直接买入。这些需要长期在当地驻扎建立一个房产信息关系网这些信息的来源可以是从相熟的房产保险公司、房产交易的 Title Company、专业的房产律师、会计师、以及几个在细分领域市场扎根的专业房产中介中获取。提早拿到这些未上市的房产信息就可以第一时间去进行判断,并从市场低价买入这些旧的别墅。以休斯顿房产市场为示例,现阶段整体市场对价格位于$20万美元到$30万美元的房子的兴趣是最大的,而且也是最适合去做这种旧别墅翻修项目。

第二个关键的环节就会是翻修过程。在这里关键是需要找到靠谱的装修工程总包商,或者自己有足够的经验来判断收购这个房产的维修费用及价格,自己做总包。在很多时候,买入前就已经需要有一个维修价格的判断了。而且这个预估维修价格再买入了之后,它只会上升,不会下降。大多数时候,投资者会在买入的时候,漏掉某一些需要花钱的维修项目。但是很少会出现,之前发现需要维修的东西或购买后发现不需要维修的情况。同时,在这一个环节中另外一个关键点就是整体的工程项目管理能力,是否能够及时找到合适的人,并合理的控制费用,把整个翻修的工程按时完成。

第三个环节就是翻修完之后的销售环节。这个环节考验的是能不能够在别墅修完了之后尽快可以脱手卖出。在美国一般房子挂牌销售,一直到房产交割时,需要两个月到三个月的整体时间。而在这一个过程中持有成本就会是需要由投资者负责的。这些成本包括这套房子这几个月的房产税、这几个月的房屋保险费、这几个月的水电煤气费。另外,在这几个房屋翻修的月份和卖出的月份还需要承担市场波动的风险。而在这一个环节最重要的,要么自己能够有能力很快的找到大量的潜在买家来看房,要么就是找到能力很强的房产中介帮忙快速合理卖出去。美国卖房的房产中介费大约6%。如果是可以自己找到买家,那这个6%的费用可以省下来,如果需要通过中介来去销售,那这个费用是由卖家来承担。

在这种旧别墅翻修的领域一般有一个大致的行业规则,能不能赚到钱在买入这个旧别墅的时候就已经确定了。聪明的卖家会先确定好未来最有可能的销售价格是多少,比如这次看中的房子在维修好之后,预估一个$30万美元的销售价。再去反推一个30%的毛利,$30万美元的销售价30%的毛利为$9万美元。而剩下的70%就会是房产买入价,加上维修费,以及持有成本的总合。在买房去做房屋检查的过程中,维修费基本上也可以敲定下来。举例来说在房屋检测公司、总包、及房产测量公司的综合评估下,整个维修价格是$30,000元。中间几个月的房产持有成本是$5000元。预计要给到销售中介的6%,$18000元。那最后下来的买入价是不能够超过$157,000。如果可以以低于这个价格的就买入,价格越低利润越高。如果卖方不愿意接受这个价格出售,那就需要看其他的房子了。所以说,这种模式其实是对资金要求、市场风险要求,以及对项目管理要求都非常高的。当然做得好的,是可以获利很高。

继而在资金、市场风险及项目管理的“三高”要求下,反过头来看,美国的土地投资是更加值得一看的,因为没有了中间的维修成本、没有持有成本。而且整个交易过程简单、清晰。如果大家有兴趣多了解一下美国土地投资的模式,欢迎关注元素土地的在售土地清单