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为什么美国的房价一直在走高,但是贷款总量却比去年同期低呢?

2019年一季度美国的整体房屋贷款量下降,而且相当明显。根据纽约联邦储备银行(Federal Reserve Bank Of New York)的最新数据,2019年第一季度的房屋贷款发放量降至3440亿美元,比上一季度下降了近600亿美元,也是自2014年以来表现最差的一个季度。但美国的房产、土地价格一直在走高,很多朋友都在问这是为啥?

首先需要搞清楚一个最基础的点。房产价格和贷款金额不一定有最直接的关系。他们是有相关性,但是不一定是线性关系。贷款总额也和购买的房产类型、价格区间、贷款人资质是有直接关系的。2019年Q1整体美国市场的房产交易量在上升。细看这个交易量的上升是和房产的类别、价格区间有关系。  举例来说对比2018年10月和2017年10月,现金购买的人群增多了3%。背后的原因是美国政府一直在提升贷款利率,导致现在贷款利率越来越高,愿意用高成本贷款买房的人越来越少,而使用现金去购买房产的人越来越多。当然这里边可以用到现金购买的很多都是投资客。

还有另外一个比较关键的是所购买房产的低价位房子的比例也越来越多。在过去的10月份里面有10%的交易低于10万美元的。另外有40%的交易价格介乎10万美元到25万美元。可以看到占50%的交易都是低于250,000美元的。25万美元的房价是一个坎。很多美国二线的大城市,比如达拉斯基本上房子都已经在25万以上了。比如休斯敦,20万以下的房子也基本很难买到。这类入门级房产要么就是面积很小基础型、或年代比较久远的,或专门建给刚刚出来工作的大学毕业生的 Starter Home。或者就是在中小型城市经济没有那么发达,房价比较便宜的地方销售为主。这种入门级房产的热销,也同时代表了工薪阶层,包括蓝领、白领,他们对美国未来经济的展望有信心。美国现阶段已经达到历史最低点的失业率4%。而这个也就直接反映到入门级房产的刚需和消费者的信心。

如果从数据上面看,其实美国房产经过几年之前的一路猛涨到今年应该是进入的相对稳定的时期。估计2018年将会是相对稳定的一年,而2019年有可能房产会保持。当然这个是要分地区看。整体市场更加看好美国的二线大城市,比如德克萨斯州的达拉斯、休斯敦、奥斯丁、圣安东尼。亚马逊计划新建的第二总部的两个城市。凤凰城、丹佛、以及佛罗里达的迈阿密、奥兰多,这些城市的增长将来会比较好。这里面的原因主要还是由于经济的增长、新的就业机会、多元的经济结构、以及合适的居住成本和房屋成本,再加上温和适宜的自然气候。而对于房产价格已经很高的硅谷、洛杉矶、纽约,我认为增长潜力是不如前面几个二线城市的。