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美国出租屋找经纪人中介、物业管理公司有什么形式?有什么区别?

在美国自己投资的出租屋如何找到一个好的物业管理公司? 关键点:他把您的房子当成他自己的房子来照看。

平心而论,这个真不容易找到。 物业管理公司会收取一个月租金的一定百分比作为管理费。比较便宜一点的会是7% – 8%,比较贵一点会是10% – 12%,因各家服务范围和水平而不同。 物业管理公司一般都包含以下几个服务范围:找到租客、安排租客的入住、收租金。如果租户在居住过程中有房屋修理问题,物业管理公司会联系相关的修理人员和联系相关的保险公司进行维修和理赔。另外如果遇到恶意租客,他们也会对租客进行驱逐,包括上庭、诉讼。用美国当地的物业管理公司来管理出租屋会有几个“陷阱”。如果可以避开下述几个“陷阱”,找到好的管理公司还是可行。

第一是物业管理公司员工的经验和能力

有的物业管理公司在您签署房屋管理协议,成为他们的客人以后,原来接待的地产经纪就把物业管理工作交给助理来处理。很多时候这些物业助理刚刚入行,经验不足。那前面几个月都是等于是业主自己花很多精力去培养这个助理的物业管理能力。有些助理连基础的租金、罚金计算都计算不好。包括要按时收租金,对租客的一些物业通知的发放,全部一步步来教。本来业主希望可以自己放开不用管,谁知自己需要花更多时间和精力来做检查。

第二是物业管理公司的维修团队

新的或小的物业管理公司还没有一个完善的维修团队。他们经常需要把维修的工作外包给外部团队或个人 杂工(Handyman)。要找合适的外部维修团队,一般看三个维度:价格、质量、时效。 出租房管理的角度时效最关键。要尽快把空调、水龙头、马桶等这些紧急影响居住问题维修好,不然会直接影响到租户和租金的收取。而很多时候,这三个维度是不可兼得,最多只能做好两个维度。维修质量好、速度快的价格就会贵。便宜的,快的,质量可能就没那么好了。如果是又便宜、质量又好,那一般来说这些维修公司的工期都排得很满需要等很久才可以过来帮您维修。

第三是租客管理的经验

首先是能不能够尽快找到租客,避免空置。看一下物业管理公司所提供的周边租金参照是否合理。物业管理公司一般是需要在有租客承租的时候才可以开始收取物业管理费。在物业空置期,他们不收取物业管理费。这个导致有一些物业管理公司为了更快地把房子租出去,他们会向业主报一个相对低一点的租金。这个时候需要自己找其他中介了解一下,看看这个租金是否合理。接着如果租客产生问题后(如不交租),他们怎么样在维护业主利益的前提下去直面无理的租客,并能够达到预期效果的处理问题。

怎么样挑选合适的物业管理公司?

首先可以看看他们有没有一个美国物业管理资质的认证。这个资质管理机构叫 IREM Institute of Real Estate Management。接下来,把出租屋分配给不同的物业管理公司尝试一下。比如业主有十套出租房,那可以先拿其中两套房子给物业公司A试一下,另外两套给物业公司B试一下,对比一下哪家的态度及能力更好。同时也明确告诉他们,如果合作的好,会给予更多的房源交与他们管理。最后通过相关的资质认证对比,以及通和这些物业管理公司交流,了解他们怎么样去处理和避开这些“陷阱”,最终可以挑选出一家比较满意的的物业管理公司。

当然,有的业主不希望处理这么复杂的琐碎事情,那投资美国的土地是另外一个不错的选择。元素土地有美国多个州的住宅土地项目,完全可以避开租客、物业管理、高维修成本的烦恼。